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政策解读

《廊坊市物业管理办法》解读

2022年01月06日 来源: 市住建局 作者: 字体:  

《廊坊市物业管理办法》于2018年10月31日廊坊市人民政府令〔2018〕第2号公布,根据2019年12月31日廊坊市人民政府令〔2019〕第3号第一次修正,根据2021年12月10日廊坊市人民政府令〔2021〕第2号第二次修正。《廊坊市物业管理办法》分为总则,监督管理,业主、业主大会和业主委员会,前期物业管理,物业管理服务,物业的使用与维护,监督管理,法律责任和附则共八章。现就主要内容说明如下:

(一)总则部分。主要明确了立法目的、适用范围和基本原则。进一步健全完善我市物业管理市场运行机制,使其逐步走上制度化、法制化的道路。

(二)关于监督管理。基于三级物业管理工作体系和属地管理原则,从立法层面明确各方管理职责,实现物业管理重心下移,强化条块结合、以块为主、齐抓共管的工作格局。一是要求街道办事处(乡镇人民政府)建立物业管理联席会议制度,协调相关部门解决物业管理工作中出现的重大问题、紧急事件;二是进一步细化了各级政府和相关部门在物业管理活动中的具体职责,以及在各自职责范围内做好执法监督和投诉处理工作的要求。三是明确了市物业管理行业协会的工作内容,强调其在促进行业健康发展中应发挥的重要作用。

(三)关于业主、业主大会和业主委员会。以发挥业主、业主大会和业主委员会的主体作用为出发点,规范了业主大会和业主委员会筹备、选举、召开、换届和交接等问题,进一步规范形成了一套完备的工作流程,特别是对于业主委员会换届过程中未能选举产生新一届业主委员会,明确了由居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下代行业主委员会职责,从而确保小区物业管理的正常秩序。

(四)关于前期物业管理。针对我市前期物业管理矛盾纠纷相对突出的实际情况,一是强调了前期物业服务招投标管理规定;二是明确了物业服务用房的配置标准;三是强化物业承接查验的重要性。

(五)关于物业服务管理。一是对物业服务合同的内容、物业管理区域内公示的内容、服务应遵守的规定等进行了规范;二是规定了物业服务费的交费主体和业主不缴纳物业服务费的解决措施、物业服务企业退出和交接的程序方法和有关部门的监管职责;三是明确了供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营收费和代收费方法。

(六)关于物业的使用和维护。紧密结合当前物业管理使用和维护中容易出现的问题进行了规范。一是明确了物业使用中的禁止行为以及如何处理。二是对物业的保修和维修责任主体进行了明确。三是对业主、物业使用人在房屋装饰装修和安全使用注意事项进行了具体规定。四是明确了规划车位、车库的租售规定,增设临时停车位的管理办法;五是对共用设施设备的养护制度和监督方法进行了规定;六是对住宅专项维修资金的交存、使用、续交进行了明确,并增加了发生应急情况时使用维修资金的规定。

(七)关于法律责任。针对我市物业管理工作中常见的违规行为,细化和完善对建设单位、物业服务企业违反相关规定的处置。

《廊坊市物业管理办法》相关问题解答

《廊坊市物业管理办法》适用范围是什么?

《廊坊市物业管理办法》第二条规定:适用于本市行政区域内的物业管理活动。

政府相关部门在物业管理活动中的具体职责是什么?

公安机关应当做好物业管理区域内治安监督管理工作,依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为;

城乡规划行政主管部门应当做好物业管理区域内物业服务用房等配套设施规划审查监督工作;

发展和改革部门应当做好物业服务收费政策研究和制定工作;

住房和城乡建设主管部门和城市管理综合行政执法部门按照职责分工依法查处物业管理区域内擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质,违法搭建建筑物、构筑物,占用和损坏绿地等违法行为;

市场监督管理部门应当做好物业管理区域内的电梯、锅炉、压力容器等特种设备的安全监察和物业服务收费监督检查工作,依法查处物业服务收费违法行为;

人防部门应当做好物业管理区域内人防工程的维护监督管理工作。

其他有关行政主管部门按照各自职责,共同做好物业管理的相关工作。

业主委员会委员应符合哪些条件?

《廊坊市物业管理办法》第十九条规定:业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守有关法律、法规、规章和业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的社会公信力和组织能力;

(四)具备必要的工作时间;

(五)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属企业任职;

(六)无索取、非法收受开发建设单位、物业服务企业财物及利益的行为;

(七)无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;

(八)无因违法犯罪被追究刑事责任的情形;

(九)业主大会议事规则规定的其他条件。

业主委员会备案资料有哪些?

《廊坊市物业管理办法》第二十条规定:业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下材料向物业所在地乡镇人民政府、街道办事处备案:

(一)业主委员会备案申请表;

(二)业主大会议事规则、管理规约;

(三)业主大会会议记录和会议决定;

(四)业主委员会委员(含候补委员)名单及基本情况;

(五)业主大会表决汇总结果公示照片;

(六)法律、法规、规章规定的其他资料。

备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

物业服务用房的配建标准是什么?

《廊坊市物业管理办法》第二十九条规定:物业服务用房应当按照下列规定配置:

(一)建设工程项目地上总建筑面积不足三万平方米的,物业服务用房按不低于九十平方米配置;三万平方米以上二十万平方米以下的,按不低于千分之三配置;超过二十万平方米的,按不低于六百平方米配置。

(二)物业服务用房应当为地面以上独立成套房屋,且具备水、电、通风、采光等使用功能。

城乡规划主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。

物业服务企业应公示的内容有哪些?

《廊坊市物业管理办法》第三十七条规定:物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域显著位置公示并及时更新:

(一)企业营业执照、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况、服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;

(三)电梯、消防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

(四)住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

(五)房屋装饰装修和使用过程中的安全事项;

(六)应当公示的其他信息。

业主以物业空置、存在开发建设遗留问题等为由拒交物业费应该吗?

《廊坊市物业管理办法》第三十九条规定:物业服务企业依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。

建设单位应如何履行保修义务?

《廊坊市物业管理办法》第四十四条规定:建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限,承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法处置。

物业管理区域内禁止有哪些?

《廊坊市物业管理办法》第四十六条规定:物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变建筑物及其附属设施用途;

(二)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(三)违法搭建建筑物、构筑物,擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;

(四)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

(五)擅自拆改供暖、燃气等管道和设施;

(六)破坏、擅自占用消防设施、公共疏散通道、消防通道,破坏消防安全标志,擅自改变消防通道;

(七)破坏公共环境保护设施或者造成环境污染的其他行为;

(八)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时,物业服务企业和业主委员会应当根据物业服务合同或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止,并及时报告有关行政管理部门。

哪些事项由业主共同决定,怎么决定?

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定,下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或其他管理人;

(五)使用住宅专项维修资金;

(六)筹集住宅专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


相关政策文件:廊坊市物业管理办法

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