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廊坊市自然资源和规划局 关于《廊坊市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理办法(征求意见稿)》公开征求意见的公告

2022年09月09日 来源: 廊坊市自然资源和规划局 作者: 字体:  

为贯彻落实省政府办公厅印发的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(冀政办字〔2019〕79号)文件要求。起草了《廊坊市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理办法(征求意见稿)》。现向社会各界公开征求意见。

联系人:王伟  联系电话:2238398        

邮  箱:lfgtlyk@163.com        

公示期:2022.9.9-2022.9.23        



廊坊市建设用地使用权转让、出租、抵押

二级市场交易管理办法

(征求意见稿)

第一章 总  则

第一条 为进一步完善廊坊市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场(以下简称土地二级市场),盘活存量土地,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)《河北省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(冀政办字〔2019〕79号)的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易是指建设用地使用权人将依法取得的建设用地使用权进行转让、出租、抵押的交易行为,包括土地交易,以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本办法执行。

第三条 市自然资源和规划部门负责全市土地二级市场的市场建设、指导培训、规则制定、监督管理等工作,并指定或授权下属单位作为交易承办机构,具体承办相关业务、提供有关服务。

第四条 市不动产登记中心承办市本级(广阳区、安次区、临空经济区)范围的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易业务。廊坊开发区自然资源和规划分局承办本辖区范围内的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易业务。

第五条 市、县、廊坊经济开发区自然资源和规划部门可以按照交易、登记一体化建设原则,建立有形的土地二级市场,设立交易大厅,搭建建设用地二级市场交易平台,设置交易、登记服务窗口,提供交易场所,汇集交易信息,办理交易事务。


第二章 建设用地使用权转让

第六条 本办法所称的建设用地使用权转让,是指导致建设用地使用权转移的行为,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立涉及的建设用地使用权转移等形式。

第七条 建设用地使用权转让,不改变土地和地上建筑物利用现状的,可以按证载用途转让;确需改变土地和地上建筑物利用现状,对地上建筑物改、扩建或者重新建设的,应当符合相关规划强制性要求,并依法履行相关审批程序。

第八条 转让后原划拨决定书规定或出让合同约定的权利、义务随之转移。

第九条 以出让方式取得的建设用地使用权首次转让,在符合法律法规和出让合同约定的前提下,应当提交以下资料:

(一)按照国有建设用地使用权出让合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让金及相关税费缴纳凭证土地权属证明;

(二)按照国有建设用地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程完成开发投资总额的25%以上的,需由辖区政府或相关部门提供投资强度文件;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。地上建筑物已全部取得产权证书或已全部竣工的,不再审查投资开发情况。

第十条 国有企业建设用地使用权转让,应当依据《企业国有资产交易监督管理办法》规定,按照企业内部管理制度履行相应决策程序,提供相关决议文件;公司制企业建设用地使用权转让,需提供经董事会决议同意的决议文件;共有产权建设用地使用权转让,需经共有产权人同意;涉及产业园区内的建设用地使用权转让的,应征得园区管委会同意。

第十一条 有下列情形之一的,建设用地使用权不得转让、出租、抵押:

(一)土地权属不清或有争议的;

(二)未依法领取不动产权证书的;

(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;

(四)政府决定收回国有建设用地使用权的;

(五)已设定抵押权且存在禁止或限制转让抵押不动产的约定,未取得抵押权人同意的;

(六)转让方为国有企业,未通过决策程序形成决议文件的;公司制企业转让,未经董事会决议形成决议文件的;共有产权转让,未与共有产权人达成一致意见的;

(七)未按土地出让合同约定进行投资开发的;

(八)属于成片开发土地,未形成工业用地或者其他建设用地条件的;

(九)依法不得转让的其他情形。

第十二条 人民法院在处置执行国有建设用地使用权之前,应与自然资源和规划部门对接,取得一致意见后,出具导致物权转让的人民法院法律文书,交易承办机构直接依据嘱托文件办理转移登记。

第十三条 以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经土地所在市、县人民政府批准,转让后土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴出让价款,由交易承办机构直接按转移登记办理;转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的,由受让方办理建设用地使用权出让手续。法律法规或划拨决定书明确规定应当由政府收回建设用地使用权的除外。

第十四条 以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障其交易自由;原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。

第十五条 以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后,可保留为作价出资或入股方式,也可以根据权利人申请,直接变更为出让方式。

第十六条 以出让方式取得的建设用地使用权转让,未完成开发投资总额25%的,按照“先投入后转让”的原则,允许转让双方先办理预告登记,为受让人颁发不动产登记证明,待达到法定转让要求时,按照“先税后证”原则,缴纳相关税费后,办理不动产转移登记。地上建筑物已办理不动产证书的,不再进行闲置认定。不动产登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。

第十七条 在建建筑物转让,在不改变行政许可内容的前提下,受让人可以凭不动产权属证书或原国有建设用地使用权有偿使用合同、转让合同办理转让后的行政许可手续。

转让前核发的行政许可证件继续有效,按照“先税后证”原则,缴纳相关税费后,办理不动产登记。

第十八条 政府有关部门或事业单位在进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的,资产权利人在处置前应征求宗地所在地的市、县自然资源和规划主管部门意见,作为国有资产处置依据,并将宗地有关情况如实告知当事人。

第十九条 政府机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权,划转后符合《划拨用地目录》保留划拨方式使用的,可由交易承办机构直接办理转移登记;需有偿使用的,划入方应持相关土地资产划转批准文件等,先办理有偿用地手续,再办理不动产登记。

第二十条 本办法所称的建设用地使用权分割转让,是指不动产权利人在依法登记取得建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权后,将整宗建设用地分割为两宗或两宗以上并进行转让的行为或将依法登记取得的建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权“连房带地”转让的行为。

第二十一条 建设用地使用权分割转让,应当经市、县人民政府自然资源和规划部门与住房和城乡建设部门批准。

第二十二条 宗地一经确定,不得随意分割。确需分割转让的,在符合划拨决定书规定或出让合同约定前提下,应满足以下条件:

(一)分割后的地块具备独立分宗条件,涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务;

(二)拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意,不得损害权利人合法权益。

第二十三条 有下列情形之一的,建设用地使用权分割转让不予批准:

(一)划拨决定书规定或出让合同约定不得分割转让的;

(二)工业用地上的综合楼、职工宿舍用房等行政办公及生活服务设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让;

(三)法律法规规定不得分割转让的其他情形。

第二十四条 建设用地使用权分割转让,法律法规及相关规范性文件有明确限制土地分割转让规定的,原则上应将限制要求写入划拨决定书或有偿使用合同,在分割转让审批中予以落实。


第三章 建设用地使用权出租

第二十五条 本办法所称的建设用地使用权出租,是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十六条 以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规的规定和有偿使用合同的相关约定。全部或部分国有建设用地使用权出租后,有偿使用合同载明的权利、义务仍由建设用地使用权人承担。

第二十七条 以划拨方式取得的建设用地使用权出租,应按有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。

第二十八条 交易承办机构应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所。


第四章 建设用地使用权抵押

第二十九条 本办法所称的建设用地使用权抵押,是指为担保债务的履行,债务人或第三人将建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权作为抵押财产抵押给债权人,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。

第三十条 建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权抵押的,可以到交易承办机构直接办理不动产抵押登记。

第三十一条 以划拨方式取得的建设用地使用权不得单独抵押,其地上建筑物、其他附着物所有权连同划拨土地使用权可以一并设定抵押权,交易承办机构依法办理抵押登记手续,即视同批准。抵押权实现时,应当按照有关规定优先缴纳土地出让收入后,再受偿,有关要求可以在抵押合同、不动产登记簿及不动产登记证明中进行记载。

第三十二条 以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物所有权连同土地可以一并抵押。

第三十三条 自然人、企业之间订立的债权债务主合同符合法律法规规定的,自然人、企业可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记。

第三十四条 允许营利性的养老、医疗、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权为自身债务提供担保,设立抵押权。抵押权实现后,建设用地使用权及地上建筑物所有权的受让人应承诺保障原有经营活动持续稳定,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。


第五章 服务与监管

第三十五条 交易承办机构可以通过公开方式确定中介服务机构并向社会公开,供交易方自行选择,为交易方提供推介、展示、咨询、估价、经纪、资金监管等服务,产生的有关费用由交易双方承担。

第三十六条 市、县自然资源和规划部门应当加强对服务机构的指导和监督,引导其诚信经营,将失信的服务机构从名录中删除,并限制其三年内不得参加本行政区域内的土地二级市场交易服务。

第三十七条 市、县自然资源和规划部门会同税务部门、住房城乡建设部门建立健全信息平台互通共享机制,实现信息的及时推送。

第三十八条 市、县自然资源和规划部门应当加强土地二级市场交易监管:

(一)对依法申请建设用地使用权转让、出租、抵押登记的,应依划拨决定书规定或出让合同约定的事项进行审查,对违反有关法律法规或不符合划拨决定书规定、出让合同约定的,不予办理相关手续;

(二)建设用地使用权转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定;

(三)交易价格监管。国有建设用地使用权转让的,交易双方应当如实申报转让价格,转让价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。


第六章 附  则

第三十九条 本办法第九条所称的“开发投资总额”一般可以发展改革部门或行政审批部门出具的准入、核准、备案等立项文件记载的建设项目总投资额为计算依据。没有立项文件的,可以委托工程咨询单位、资产评估机构、会计师事务所等专业机构进行评估确定其总投资额。开发投资总额、已完成投资额均不含建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费。

第四十条 已划转至行政审批部门的审批事项,由行政审批部门履行相应程序。

第四十一条 市自然资源和规划部门可根据本办法制定土地二级市场交易规则。

第四十二条 本办法由市自然资源和规划部门负责解释。

第四十三条 本办法自  年 月 日起施行,有效期5年。


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