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住房

房屋买卖法律知识问答

2018年04月03日
办理单位 市房管局 信息维护责任单位 市房管局
办理时间 1至5月、9至12月周一至周五上午8:30-12:00,下午13:30-17:30(节假日除外)
6、7、8月周一至周五上午8:30-12:00,下午14:30-17:30(节假日除外)

办理指南

问:什么是商品房预售?

答:商品房预售也称房屋预售、楼花买卖,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者,并与购房者约定,由购房者先交付定金或预付款,在房屋建成后的一定时期内拥有现房的房产交易行为。换句话说,商品房预售买卖的实质是房屋的期货买卖,购房者所购得的只是房屋的一张期货合约。目前,商品房预售买卖在我国已经成为商品房市场中主要的房屋销售形式之一。根据我国《城市商品房销售管理办法》第3条的规定,商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

问:什么样的商品房项目符合预售条件?

答:根据《城市商品房预售管理办法》第5条规定, 商品房预售应当符合以下条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上,并已经确定了施工进度和竣工交付日期。各地对于开发商资质都会进行一定监控,符合预售条件的项目,发给预售许可证,并在房地产交易管理网上进行公示,购房人在选购房屋时,一定要审查开发商提供的资质证明,另外最好在网上查询此预售项目及开发商的情况。

问:预告登记了就意味着一定能买到预售房吗?

答:不是。为了防止一房二卖给购房者造成过多损失,《物权法》将预告登记制度用基本法律的形式固定下来,根据《物权法》第20条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。当然,预告登记不是一直有效,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的,预告登记失效。

问:出卖人未取得商品房预售许可证明,这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效?

答:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”可见,要签订商品房预售合同,开发商必须取得商品房预售许可证明,否则,该合同是无效的。当然,也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前,商品房预售人取得了商品房预售许可证明,也可以认定预售合同有效,但前提是在起诉前取得。

问:商品房预售合同可以转让吗?

答:商品房预售合同的转让,实际上就是将预购的商品房进行转让,也就是我们通常所说的“炒楼花”。这种行为是指购房者在签订了商品房预售合同以后,将其预购的尚未竣工的预售商品房再行转让给第三人的行为。如果是一般的商品买卖,这种行为无可非议,但由于商品房买卖的特殊性,国家对预售商品房的行为做了特殊的规定。《城市房地产管理法》第38条规定,未依法登记领取权属证书的商品房不得转让。第46条又规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。在2005年国务院转发的建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中指出,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续。由此看出,国家明令禁止转让预售商品房的行为,商品房预售合同也因这一规定而不能转让。

问:商品房买卖认购书的主要内容是什么?

答:商品房买卖认购书一般包含如下内容:买卖双方的名称、地址、联系方式等基本情况;认购物业的名称;商品房的户型、面积、价格、朝向、结构等;付款方式,包括一次性付款、分期付款、按揭付款,以及付款时间、地点;定金条款;签订正式购房合同的时间、地点;违约责任条款;以及其他注意事项等。

问:商品房买卖认购书中的“定金”与“订金”有何区别?

答:在商品房买卖认购书中,通常会设有“定金”或“订金”条款,虽然仅一字之差,产生的法律效果却大有不同。定金的作用是担保合同的成立、履行,具有担保的性质,是承担违约责任的一种形式。定金有特定的定金罚则,带有惩罚性质。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。如果只是因为双方没有达成一致意见而导致订立合同失败,开发商也应将定金退还购房者。

订金实质上具有预付款的性质,不具有定金的性质,不适用定金罚则。订金是在交易尚未完全达成的情况下,买方为了表达诚意,使卖方对交易有信心而先履行部分义务即支付的部分款项。此时如果出现违约情况,一般只能按照预付款的规制进行处理即接收方应将订金返还给交纳方。我国《商品房销售管理办法》第22条第2款规定,符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

问:什么是定金罚则?

答:《合同法》第115条规定,债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。这就是我们通常说的“定金罚则”。

问:“内部认购”行为有效吗?

答:“内部认购”是开发商在尚未取得《商品房预售许可证》之前的一种促销方式。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定,商品房预售应当取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。由此可见,内部认购是一种非法行为。“内部认购”最吸引购房者的莫过于一定幅度的购房优惠,这种优惠往往是比照着开发商取得合法销售手续后正式销售而言的。如果项目进展顺利,按照开发商“低开高走”的营销原则,内部认购的购房者得到的将是房屋销售过程中的“最低时段价”。但也不排除由于市场行情的变化,开盘价高于认购价的情况,或者出现由于最终开发商的销售手续没有得到落实,购房者的权益不能得到法律保护的情况。所以说,内部认购便宜与风险并存,建议购房者谨慎对待内部认购的问题,慎重考察开发商资质之后,再做决定。

问:商品房买卖认购书能转让吗?

答:商品房买卖认购书虽然不同于商品房买卖合同,但对其的处理也遵循《合同法》的一般规定。我国《合同法》第80条规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。第54条规定,债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。第88条规定,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此,购房者可以与开发商进行协商,只要开发商同意,购房者就可以将认购书中的权利和义务转让给第三人,在签订正式的商品房买卖合同时写第三人的姓名。这一行为一般不会损害开发商的利益,所以,开发商通常会接受。

问:购房者在签订商品房买卖认购书时应注意哪些事项?

答:签署商品房买卖认购书虽然不是签署商品房买卖合同的必经程序,但也是开发商套住购房者的一种手段。为了避免购房者落入开发商的“陷阱”,购房者应注意以下几个问题:(1)要求开发商出示《商品房预售(销售)许可证》。如果发现开发商尚未办理此证,尽量不要与之签订商品房买卖认购书,避免认购书发生效力争议。(2)要求开发商出示正式的、供签约之用的商品房买卖合同文本。目前,各地房地产管理部门均统一制定了商品房预售合同的示范文本。这一示范文本考虑了购房者的利益,限制了开发商的“霸王条款”。(3)仔细研究商品房买卖合同文本,就自身关心的问题与开发商进行深入沟通,在得到了开发商明确的答复之后,再考虑是否与之签订商品房买卖认购书。(4)由于“定金条款”对购房者较为不利,因此购房者应尽量避免与开发商签订这一条款,而用“订金条款”替代。同时明确约定,如果是因为买卖双方对合同条款有分歧而无法签署买卖合同的,开发商应返还全部订金。(5)明确约定买卖双方的权利和义务。一般而言,开发商的义务有按照认购书中约定的主要内容为内容订立日后的商品房买卖合同;按照约定的时间同购房者进行洽谈;为购房者保留约定的商品房,不再售予第三人;约定当双方就主要条款不能达成一致时,得依公平原则、诚实信用原则、交易习惯及相关法律规定确定补充条款。

问:商品房买卖合同的主要内容有哪些?

答:根据《商品房销售管理办法》第16条的规定,商品房买卖合同应具有以下13项主要内容:(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事项;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项。

问:怎么看“楼书”?

答:所谓“楼书”,是开发商为推销房屋,精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料,一般不具有法律约束力。“楼书”一般包括以下几个方面:外观图;小区整体布局图;地理位置图;楼宇简介;房屋平面图;房屋主体结构;出售价格及附加条件(如代办按揭);配套设施;物业管理等。购房者可以通过“楼书”了解房屋的一些信息,同时要切记,“楼书”本质上就是广告,一般刻意进行美化,渲染优点而淡化缺点。在“楼书”中,含糊其词的地方往往是缺陷所在。购房者不能单纯相信“楼书”的介绍,应尽量进行实地考察并就具体问题询问开发商。

问:怎样鉴别“抵押房”?

答:根据我国《担保法》的规定,登记部门登记的资料,应当允许查阅、抄录或者复印。购房人可以到房地产登记部门要求了解自己欲购买的房产的抵押情况。另外,对于期房,房地产商将在建项目的土地进行抵押的,登记机关会在房地产商的《土地使用证》上进行标识;对于现房,房地产商将建成的房屋进行抵押的,登记机关会在房地产商的《房屋所有权证》上作他项权利记载。因此,购房人如果在买房时坚持要求房地产商出具有关证书的正本,基本上能了解房屋的抵押情况。

问:如何判断房地产项目是否合法?

答:购房者在购房时应当要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“二书”,国家规定开发商在售房时必须公示“五证”。如果开发商不能出示这些证件,则说明开发商的法律手续不完备,而且最好查验开发商证件的原件,复印件造假的可能相对较大。“五证”指国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证(建设工程施工许可证)、商品房销售(预售)许可证;“两书”则是指《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。

问:公用建筑面积分摊如何计算?

答:根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定,购房者应合理分摊的公用建筑面积等于各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数。即分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。建筑物的公用建筑面积分摊系数就是将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

问:“一房二卖”中,开发商应先履行哪个合同?

答:在“一房二卖”中,如果两个合同均未办理产权登记,也未交付给任何一个购房者使用,那么理论上,任何一个购房者都有权利要求开发商履行合同。因为商品房买卖合同属于债的一种,而债权的特点就是受到平等保护,平等履行。不过,出于诚实信用以及公平合理的考虑,开发商应优先履行订立在先的合同,即对第一个购房者履行交付义务,对第二个购房者承担违约责任。

问:按揭房可以退吗?

答:如果出现相关的情况符合法律规定,按揭房也一样可以退。《合同法》第94条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的;(4)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;(5)法律规定的其他情形。只要开发商出现上述情形如交房严重逾期或质量低劣,符合法律或购房合同中规定的解约条件,消费者就可以依法解除购房合同。

问:房屋赠与如何缴纳契税?办理时需要什么资料?

答:个人受赠房屋,按市场价格(评估价格)的3%税率计征契税。个人办理受赠房屋产权过户手续时,需提供以下资料:《契税纳税申报表》;房屋赠与公证书(原件及复印件);原房屋所有权证,必要时还需提供房地产评估报告;个人合法性身份证件(原件及复印件);税务机关要求纳税人提供的其他证明资料。

问:哪些房地产不能转让?

答:根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定,下列房地产,不得转让:(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(2)司法行政机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

问:经济适用房可以自由转让吗?

答:经济适用房是指已列入国家下达的经济适用房建设投资计划,享受政府扶持政策,建成后以微利价格面向中低收入家庭出售的普通住宅。所以,经济适用房在转让的时候需要满足一定条件,建设部《经济适用住房管理办法》第30条规定,经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权,可以上市交易。

问:开发商迟延交房,购房者可以退房吗?

答:根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起1年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。由此可见,开发商迟延交付房屋,经购房者催告后在3个月的合理期限内仍未交房,购房者请求解除合同的,可以得到法院的支持。但购房者应当在3个月合理期限满后的1年内行使解除权,否则就无法要求解除合同,无法要求退房了。

问:开发商迟延交房,购房者可以拒绝还房贷吗?

答:即使开发商未按期交房,购房者也不可以拒绝还房贷。购房者与开发商签订的是《商品房买卖合同》,与按揭银行签订的是《个人住房/商业用房贷款贷款合同》。这两个合同是相互独立的,彼此之间互不影响。购房者与开发商之间的纠纷与按揭银行完全没有关系,因此,购房者不能以开发商迟延交房为由拒绝履行自己对银行的还贷义务。虽然说在取得房产证、办妥房屋抵押登记前,开发商负有连带保证责任,如果购房者不按时还款,按揭银行可以要求开发商清偿;但是根据我国《担保法》的有关规定,开发商在承担完担保责任后有权向购房者追偿。也就是说,银行债务的最终承担者依然是购房者。因此,购房者以拒绝还款的方式对抗开发商迟延交房的行为是非常不明智的,达不到任何的效果。一般来讲,按揭银行为避免上述情况的发生,也会在借款合同中与购房者约定,购房者与开发商之前的纠纷与银行无关,购房者不能以此拒绝履行还贷义务。

问:如果在约定的时间没有去收房会怎么样?

答:如果在约定的时间内没有去收房,则一般被视为开发商已实际将该房交付,买家将从通知单的最后期限之日起承担购房风险责任及税费。因此,购房者在购房时要写清楚邮寄地址和联系电话,以便及时收到交房通知。如果不能如期到场收房,可以书面委托亲友收房,也可及时与开发商联系,另行约定收房时间,并用书面形式确认。

问:购房者在收房时应注意哪些问题?

答:(1)在约定的时间内收房。购房者一定要按照开发商通知的时间前往收房,如果因特殊原因不能如期前往,最好书面说明原因,告知开发商。另外,由于收房的时间是一段时间,因此建议购房者不要在最开始的两天去收房,因为在这两天前来收房的人很多,陪同验收的人员一般没有时间陪购房者仔细检查房屋。(2)仔细检查各项证明文件,包括《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》《面积实测表》等。(3)注意核实房屋面积。收房时要注意住宅的面积是否经过房地产有关部门的实际测量,与合同签订的面积是否一致,如存在差异,应积极与开发商协商多退少补的问题。同时,还要关注售楼合同附图与实际是否一致,房屋结构是否与原设计图相同等问题。(4)物业费的问题。现实中,开发商会将房屋交接手续交给物业管理公司来办理,物业公司则可能会要求购房者交纳物业费等各项费用,否则就不交付房屋钥匙。但是,根据建委的最新规定,开发商不得以先交物业费等费用作为交房的条件。

问:验房时如何检查房屋建筑质量?

答:住户自行检查,与设计、监督建设单位和施工单位合验相结合。根据建设部最新发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》,从2000年5月1日起,竣工验收不再由质检站担任,而是由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工后15日内向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门办理竣工备案。因此,住房可以参看相应的“两书一表”,同时自己要对房屋进行质量检查如墙板、地面有无裂缝;检查门窗开关是否平滑,有无过大的缝隙等进行目测,也可以请专业的验房单位帮助验房。

问:商品房的质量保修期是多长时间?

答:商品房同其他商品一样,也有自己的保修期。我国法律对商品房的质量保修期做了明确的规定,开发商规定的保修期不能少于国家制定的标准,但可以延长。商品房质量保修期从开发商将验收合格的房屋交付购房者使用之日起开始计算,如果在保修期内发生了属于保修期范围的质量问题,开发商应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期应是:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。住宅保修期限不应低于上述规定的期限,房地产开发企业可以延长保修期。

问:购房者怀疑房屋实测面积,可以自行测量面积吗?

答:如果购房者对开发商提供的测量结果有异议,可以委托有资质的测绘单位对所购房屋的面积进行重新测绘,并将重新测绘成果告知开发商;如果开发商对购房人重新提供的测绘成果无异议,则买卖双方可以直接按购房人提供的测绘成果结算房价款,并进行产权登记;如果开发商对购房人出具的测绘成果有异议,那么,购房人出具的测绘成果就不能直接用于产权登记。

问:开发商进行夸大、不实宣传,购房者入住才发现怎么办?

答:视具体情况而定。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定,一般来说,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,如果购房者没有和开发商就广告内容形成合同约定,一般不认为开发商违约。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

问:房屋的居住时间有无年限限制?

答:房屋一经购买并取得产权后,即作为购房人个人财产,并无居住年限的限制。但对于该房屋所占用范围内的土地来说,城市土地归国家所有,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,住宅用地的土地使用时间为70年,自开发商取得土地使用权证书之日起计算。至于土地使用年限到期后,是否可以继续使用,目前尚无定论。有观点认为在该土地使用年限届满后,土地将被国家收回,房屋所有人可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地。

问:拿到房产证就意味着房子是我的了吗?

答:是的。购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。房产证通常指《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度,各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书,其他部门和单位制作的类似证书均无效,不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

问:所谓的红色与绿色房产证有何不同?

答:红证是商品房房产证,代表完整的房屋所有权,房产所有权人可以对房产行使占有、使用、收益、处分等权利,当然也享有依法转让的权利,可进行抵押贷款。绿证是全成本商品房和准成本商品房房产证,该类房产的地价是经政府批准,予以减免优惠,其买售系特定的对象。该类房产所有权是受到一定限制的,不得转让和抵押。目前根据有关政策,此类房产经住宅局批准并补交差价,办理手续后准予上市,可转为红色房产证。

问:“大产权”和“小产权”分别指什么?

答:开发商开发的房地产项目竣工后,应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记,由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测,待勘测数据确定之后,权属登记部门还要通知土地管理部门最后核定地价,审核该项目是否按照规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终交纳的情况以及拆迁安置结案情况。只有在上述内容全部审核无误后,才能确认产权,颁发房屋所有权证即俗称的开发商的“大产权证”。开发商在取得了“大产权证”后,才能办理购房者的房屋产权证即“小产权证”。

问:开发商拒不办理产权证怎么办?

答:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

问:哪些购房者可以申请银行贷款?

答:根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第4条和第5条的规定,购房者需具备如下条件才能作为个人住房贷款的借款人:(1)购房者应是具有完全民事行为能力的自然人;(2)具有城镇常住户口或有效居留身份;(3)有稳定的职业和收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;(4)具有购买住房的合同或协议;(5)不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;(6)有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;(7)贷款人规定的其他条件。当然,各商业银行在办理具体的个人住房贷款时,可能会对央行的上述条件进行调整;所以,购房者在申请按揭贷款时,应向开发商指定的商业银行进行咨询,根据各按揭银行的要求办理。

问:无法按期还月供的后果是什么?

答:购房者如果在一段时间内,比如有些银行规定的连续3个月无法按期还款或累计6个月无法按期还款,银行会发《催款通知书》,如果还不还款,银行有权通过诉讼程序,对抵押的房产进行处置,可以将房产拍卖用以偿还贷款。但实践中,如果买房人因特殊原因,暂时无法按时还贷,可以通过协商与银行签订补充协议,调整每月还款额或者延长还贷期限。

问:还贷有困难,借款期限能否变更?

答:可以。根据《合同法》规定,合同双方当事人可以在协商一致的情形下对合同内容进行变更。目前,各银行均会为办理个人住房贷款的客户提供全面服务,满足客户个人财务状况发生变化后的贷款需求,允许在符合一定条件下,客户提出的个人购房借款合同变更和调整的申请,其中就包括在贷款期内对原合同约定的贷款期限。因此,只要和银行协商一致,就可以变更借款期限,但由于各个银行对此规定不一,应当对照相应条件,如果条件不符合,银行也可能会拒绝申请,此时必须按照合同约定履行,否则要承担相应的违约责任。

问:提前还贷要交违约金吗?

答:目前商业银行一般都允许提前还贷。从法律上讲,提前还贷是一种违约行为。如果合同约定提前还贷需要支付违约金,那么需要按照合同约定履行。但是,目前我国只有少数地方少数银行对此收取违约金,大部分地方对提前还贷都不收违约金。

问:住房公积金可否用来冲抵商业性贷款?

答:可以。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金可以用来冲抵商业性贷款,但是有条件限制。如果已经借过住房公积金贷款,则只有在还清公积金贷款之后,公积金账户的余额才可以用来冲抵商业性贷款的余额;如果没有借过住房公积金贷款,也可以申请办理公积金冲还贷手续,以部分提前还款或全部提前还款的方式,用自己的公积金账户存储额冲抵商业性贷款的余额。

(本版稿件由市司法局、市法宣办提供)