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廊坊市发展和改革委员会关于征求《廊坊市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》意见建议的公告

2019年08月28日 来源: 市发改委 作者: 字体:  

为进一步规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业合法权益,促进全市物业服务行业健康发展,我们研究起草了《廊坊市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》,现面向社会公开征求意见建议,欢迎社会各界积极参与讨论研究,提出建设性意见和建议。公开征求意见的时限为:2019年8月28日至9月15日。

一、信函方式请邮寄到廊坊市广阳区广阳道43号,廊坊市发展和改革委员会(北区),邮编065000,联系电话:7706339,信函请注明:“关于《廊坊市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》反馈意见”字样。

二、电子邮件请发jfk2115261@163.com。

附件: 《廊坊市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》

廊坊市发展和改革委员会

2019年8月27日

廊坊市物业服务收费管理办法

(征求意见稿)

第一章 总 则

第一条【立法目的】为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务主体的合法权益,促进经济社会持续健康稳定发展,根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《河北省价格监督检查条例》等法律、法规及有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条【适用范围】本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为。

第三条【概念范畴】本办法所称物业服务收费,是指物业服务主体按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

物业服务收费包括物业公共服务费、停车服务费和其他服务费。

第四条【发改部门】市、县(市、区)人民政府发展和改革部门按照管理权限,履行以下物业服务收费管理职责:

(一)贯彻落实国家和省有关物业服务收费的改革方案和政策措施;

(二)研究制定本行政区域内物业服务收费相关政策;

(三)会同同级住房和城乡建设部门拟定省授权定价的物业服务收费标准;

(四)法律、法规和规章规定的其他职责。

第五条【住建部门】市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门按照职责,做好以下物业服务收费管理相关工作:

(一)制定完善物业服务行业(等级)标准及认定办法,并负责具体认定工作;

(二)建立健全由全体业主共同决定或者业主大会决定事项的程序规则;

(三)协调处理物业服务纠纷,依法查处物业服务违法行为;

(四)法律、法规和规章规定的其他职责。

第六条【市场监管部门】市、县(市、区)人民政府市场监督管理部门按照职责,做好以下物业服务收费管理相关工作:

(一)研究制定市场调节价的议价规则、价格行为规范和指南、监管办法;

(二)组织开展物业服务收费监督检查工作,规范物业服务收费行为;

(三)受理投诉举报,依法查处各类价格违法行为;

(四)法律、法规和规章规定的其他职责。

第七条【有关部门】市、县(市、区)人民政府下列有关部门按照各自职责,做好物业服务收费管理相关工作:

(一)城市综合管理行政执法部门应当依法查处、取缔物业管理区域内,利用擅自改变用途的建筑物、构筑物以及其他设施,违法搭建的建筑物、构筑物,占用和损坏绿地等从事经营服务的行为;

(二)人防部门应当做好物业管理区域内,利用人防工程从事停车服务等经营活动的监督管理工作;

(三)其他有关行政主管部门按照各自职责,共同做好物业服务收费管理的相关工作。

第八条【街道社区】物业项目所在地的政府街道办事处和社区(村)居委会应当加强对物业服务主体收费行为的监督,及时协调处理物业服务收费纠纷和矛盾。

第九条【收费类别】物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

第十条【政府指导价确定】实行政府指导价的物业服务收费,由双方当事人在当地政府指导价范围内确定具体标准,通过物业服务合同约定。

第十一条【市场调节价确定】实行市场调节价的物业服务收费,由双方当事人通过物业服务合同约定。

第十二条【调整收费】物业服务合同期内需要调整物业服务收费标准的,应由全体业主共同决定或者业主大会决定。

第二章 物业公共服务收费

第十三条【物业公共服务费定义】本办法所称物业公共服务费,是指物业服务主体按照物业服务合同约定,在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。物业服务主体提供电梯运行和供水二次加压服务的,电梯运行费和供水二次加压费纳入物业公共服务费范畴。

电梯运行费是指为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用,包括维保费、年检费、电费、保险费、小额维修费等费用。

供水二次加压费是指为二次加压供水设备运行维护、清洗、水质监测以及能耗等提供服务所收取的费用。

第十四条【政府定价项目】普通住宅前期(业主大会成立之前的)物业公共服务费实行政府指导价。

符合《廊坊市物业管理办法》规定成立业主大会条件的物业管理区域,应当依法成立业主大会,其物业公共服务费实行市场调节价。

第十五条【政府定价主体】实行政府指导价的普通住宅前期(业主大会成立之前的)物业公共服务费,由市、县(市)发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门,统筹考虑当地物业公共服务平均成本、经济社会发展要求、社会承受能力以及物业服务行业状况等因素,制定基准价格与浮动幅度,报同级人民政府批准后执行,并向社会公布。

第十六条【市场调节价项目】政府指导价以外的物业公共服务费,实行市场调节价。

第十七条【普通住宅】普通住宅包括下列建设项目或物业管理区域:

(一)普通商品住宅;

(二)保障性住房(限价商品房、公共租赁住房、共有产权住房等);

(三)其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。

普通住宅的界定标准,按照法律、法规、规章和政策规定执行。

第十八条【计费周期】物业公共服务费按月计收。物业服务主体可以根据物业服务合同约定预收,但预收期限最长不得超过十二个月。

第十九条【计费方式】物业公共服务费按照产权面积计算,未计入产权面积的不作为计费面积。

(一)已办理不动产登记的,按照登记的面积计算;

(二)尚未进行登记的,按照测绘机构实测的面积计算;

(三)尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算;

(四)实测面积或合同记载面积与登记面积有误差的,应当多退少补。

第二十条【缴费主体】物业公共服务费由业主交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的,从其约定,业主负连带交纳责任。

(一)房屋交付当月及之前的物业公共服务费,由建设单位承担;

(二)房屋交付当月之后的物业公共服务费,由业主承担;

(三)房屋已竣工但尚未出售或者因建设单位原因未按时交付业主的,物业公共服务费由建设单位承担;

(四)业主无正当理由拒绝或逾期办理房屋交付的,期间发生的物业公共服务费由业主承担;

(五)建设单位将未达到交付条件的房屋交付业主的,达到交付条件之前的物业公共服务费由建设单位承担。

第二十一条【改变用途房屋】改变设计用途、使用性质的房屋、车库、储藏室等,物业公共服务费应当按照相应性质的非住宅物业服务收费标准收取。

第二十二条【公益单位】物业管理区域内配套建设的非营利性学校、幼儿园、居(村)委会、派出所、社区医疗卫生服务机构、社区养老服务机构、社区文化服务机构、社区居民活动服务机构等社区服务设施,按照同区域普通住宅物业公共服务费标准执行。

第三章 停车服务收费

第二十三条【停车服务费定义】本办法所称停车服务费,是指在物业管理区域内使用停车设施停放车辆,由业主或者物业使用人以及其他人员向停车设施所有者、管理者、服务提供者等经营主体交纳的费用。

第二十四条【定价形式】住宅小区停车服务收费实行市场调节价。

占用业主共有道路或者其他场所设置的停车设施,属于业主共有,其收费、管理等事项,由业主大会决定;未成立业主大会的,由全体业主共同决定。

第二十五条【其他物业管理区域】住宅小区之外其他物业管理区域的停车服务费按照国家和省、市有关规定执行。

第二十六条【合同约定内容】住宅小区停车服务费的收费期限、收费标准、计费方式、交费时间、服务内容、保管要求、权利义务等事项,按照物业服务合同或者停车服务合同约定执行。

住宅小区停车服务费约定预收的,预收期限最长不得超过十二个月。

第二十七条【免费车辆】对进入住宅小区的下列车辆不得收取任何费用:

(一)进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆;

(二)为业主或者物业使用人配送、维修、安装、邮递、殡葬等服务的临时停放车辆;

(三)外来临时停放不超过60分钟的车辆;

(四)法律、法规规定应当免费的车辆;

(五)政府批准免费的其他车辆。

第二十八条【交叉收费】物业服务主体对住宅小区停车设施已收取停车服务费的,不得重复收取物业公共服务费。

第二十九条【车辆通行】物业服务主体为出入住宅小区的车辆提供通行设备、设施、凭证的,不得收取停车服务费外的其他任何费用。业主或者物业使用人以及其他人员遗失、损坏、另有需求等需要重新配置、制作的,物业服务主体可以按公示标准收取制作成本。

第四章 其他服务收费

第三十条【其他服务费定义】本办法所称其他服务费,是指物业管理区域内除物业公共服务费、停车服务费外,物业服务主体向业主或者物业使用人提供服务并收取的费用,以及涉及业主或者物业使用人、物业服务主体的其他费用。

第三十一条【定价形式】其他服务费实行市场调节价。国家和省规定实行政府指导价或者实行其他管理方式的,从其规定。

第三十二条【装修垃圾】装修产生的装修垃圾,业主或者物业使用人委托物业服务主体代为清运的,清运费用由双方协商约定;委托其他服务主体或者自己清运的,物业服务主体有义务协助业主及时清运装修产生的垃圾。

第三十三条【出入证卡】实行人员出入证(卡)管理的,新建的物业管理区域,由建设单位为业主免费配置必要数量的出入证(卡);改造升级的物业管理区域,物业服务主体应当为业主免费配置必要数量的出入证(卡)。业主或者物业使用人遗失、损坏、另有需求等需要办理的,物业服务主体可以按公示标准收取制作成本。

住宅小区实行出入证(卡)管理的,建设单位或者物业服务主体应当为每户业主免费配置不少于4张出入证(卡)。

第三十四条【水电气热价格】物业管理区域内水、电、气、热等价格按照国家和省、市有关规定执行。

第三十五条【水电气热卡收费】供水、供电、供气、供热等专业经营单位或者物业服务主体利用磁卡、IC卡等方式管理销售水、电、气、热等并收取相应费用的,应当免费为业主提供卡片。业主或者物业使用人遗失、损坏、另有需求等需要办理的,可以按公示标准收取制作成本;成本已纳入水、电、气、热等销售价格的,一律不得收取,并不得更换明目另行收取费用。

第三十六条【水电气热计量设施收费】建设单位或者物业服务主体、专业经营单位因自身经营管理需要,统一更换水、电、气、热等计量表的,其费用由建设单位或者物业服务主体、专业经营单位承担。计量表更换成本已纳入水、电、气、热等销售价格或者政府老旧小区改造范围的,一律不得收费,并不得更换明目另行收取费用。

第三十七条【委托收费报酬】物业服务主体接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托代收相关费用的,可以向委托单位收取报酬,报酬标准由双方合同约定。

第五章 行为规范

第三十八条【质价相符】物业服务主体应当严格履行物业服务合同,不得随意减少服务内容、降低服务质量,做到服务标准与收费标准质价相符。

第三十九条【明码标价】物业服务主体应当按照规定明码标价,在物业管理区域内公示收费项目、收费标准等信息,自觉接受业主监督。

第四十条【成本规定】物业服务主体不得将下列费用计入物业服务成本:

(一)在国家规定的保修期限和保修范围内的,应当由开发建设单位承担的费用;

(二)属于共用部位、共用设施大修、中修和更新、改造范围的,应当由房屋专项维修资金支出的费用;

(三)法律、法规、规章及政策规定不得计入物业服务成本的其他费用。

第四十一条【限制使用】物业服务主体不得以拖欠物业服务费等理由,拒绝或者限制业主或者物业使用人购买、使用水、电、气、热。

第四十二条【禁止行为】物业服务主体在提供物业服务过程中不得有下列收费行为:

(一)在物业服务合同约定的收费项目以及业主或者物业使用人自愿委托要求提供特定服务收取费用之外,擅自设立收费项目收取费用;

(二)代收有关费用,向业主或者物业使用人收取手续费等额外费用;

(三)向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费;

(四)未经全体业主共同决定或者业主大会决定调整物业服务收费标准;

(五)强制或者变相强制收取不应由业主或者物业使用人承担的费用;

(六)收取供水企业已经接管物业管理区域内供水设施的供水二次加压运行费用;

(七)在热力销售价格之外向终端用户另行收取与供热有关的费用;

(八)法律、法规、规章及政策规定禁止收费的其他行为。

第四十三条【重复收费】物业服务主体已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第四十四条【拖欠费用】业主或者物业使用人应当按照约定交纳物业服务费。未按照约定交纳的,业主委员会、居(村)民委员会、物业服务主体应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务主体可以依法提起诉讼。

第六章 监督管理

第四十五条【成本监审(调查)和价格监测】市、县(市、区)人民政府发展和改革部门应当建立物业服务收费成本监审(调查)和价格监测制度,定期开展物业服务成本监审(调查)和价格监测工作。

物业服务主体应当按照要求如实反映情况,提供必要的文件、账簿、数据和其他资料,不得弄虚作假。

第四十六条【物业服务机制】市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门应当建立物业服务质量评价体系和服务标准动态调整机制,对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务主体进行重点监督检查。

第四十七条【投诉举报机制】市、县(市、区)人民政府市场监督管理部门应当建立物业服务收费投诉举报处理机制,对因物业服务收费引起的投诉举报依法处理。

第四十八条【纠纷调解机制】市、县(市、区)人民政府发展和改革部门应当会同住房和城乡建设、市场监督管理部门建立物业服务收费纠纷调解机制,对业主、业主大会、业主委员会与物业服务主体之间的物业服务收费有争议,申请调解处理的,及时进行调解处理。

第四十九条【信用体系】市、县(市、区)人民政府市场监督管理、住房和城乡建设部门应当会同发展和改革部门建立物业服务收费信用管理体系,物业服务主体有超标准收费、强制或变相强制收费、低于约定服务标准提供服务等行为的,纳入失信企业名单并给予相应惩戒;业主或者物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的,纳入其个人诚信记录。

第七章 法律责任

第五十条 违反本办法规定的行为,法律、法规和规章已规定处罚的,从其规定;法律、法规和规章未规定处罚的,依照本办法的规定实施处罚。

第五十一条【擅自调价】违反本办法规定,建设单位或者物业服务主体未按照规定程序调整普通住宅前期(业主大会成立之前的)物业公共服务收费标准的,由市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门责令改正,处五千元以上三万元以下罚款。

第五十二条【不免费配备证卡设备】违反本办法规定,建设单位或者物业服务主体未按照规定免费配备出入证件或者通行设备的,由市、县(市、区)人民政府市场监督管理部门责令改正,处五千元以上三万元以下罚款。

第五十三条【不执行减免】违反本办法规定,建设单位或者物业服务主体未按照规定实行减免收费或者将应承担的费用转嫁业主或者物业使用人的,由市、县(市、区)人民政府市场监督管理部门责令改正,处五千元以上三万元以下罚款。

第五十四条【拒绝提供资料】违反本办法规定的,建设单位或者物业服务主体未按照规定提供物业服务收费成本监审(调查)和价格监测所需资料的,由市、县(市、区)人民政府市场监督管理部门责令改正,处两千元以上一万元以下罚款。

第五十五条【价格违法行为】违反本办法规定,建设单位或者物业服务主体以及其他单位有下列情形之一的,由市、县(市、区)人民政府市场监督管理部门依照价格法律、法规、规章的规定予以处罚;价格法律、法规、规章未规定处罚的,责令改正,处一万元以上三万元以下罚款:

(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

(二)低于约定服务等级标准提供服务并收费的;

(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(四)强制或者变相强制服务并收费的;

(五)违反有关规定以保证金、押金等形式变相收费的;

(六)强制或者变相强制对方接受收费标准的;

(七)违反法律、法规牟取暴利的;

(八)只收费不服务的;

(九)对明令取消的收费项目继续收费的;

(十)不按照规定实行明码标价的;

(十一)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第五十六条【物业服务违法行为】违反本办法规定,建设单位或者物业服务主体以及其他单位有下列情形之一的,由市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚;有关法律、法规、规章未规定处罚的,责令改正,处一万元以上三万元以下罚款:

(一)擅自处分属于业主的物业共用部分、公用设施设备的所有权或者使用权的;

(二)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施用途的;

(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(四)擅自利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的;

(五)实行与物业费、水电费等其他费用捆绑收取,因不缴物业费、水电费等费用而拒收热费和限制用热的;

(六)以收取物业费、热费、水费等其他费用作为供电的前置条件的;

(七)擅自停水的;

(八)其他违反法律、法规、规章规定的行为。

第五十七条【提醒告诫】有下列情形之一的,市、县(市、区)人民政府发展和改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门和其他有关部门可以采取公告、会议、书面通知、约谈等方式,提醒告诫相关建设单位、物业服务主体履行物业服务收费义务和可能承担的法律责任:

(一)市场价格总水平剧烈波动等异常状态时;

(二)物业服务收费咨询投诉举报问题集中或者呈上升趋势时;

(三)出现社会反映强烈的物业服务收费问题时;

(四)物业服务收费政策出台或者变动时;

(五)节假日或者重大活动期间;

(六)依法应当提醒告诫的其他情形。

第八章 附 则

第五十八条【法定条件】本办法规定由全体业主共同决定或者业主大会决定的事项,应当经不少于专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第五十九条【其他收费】本办法未列的物业服务收费,一律实行市场调节价;国家和省另有规定的,从其规定。

第六十条【执行时间】本办法自 年 月 日起施行。

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